在爱尔兰购置房产

随着爱尔兰近些年房价的大幅下降，有些人认为这是购置房产的黄金时节。但是在购置时要考虑很多问题，在初期征求相关专业人士的建议总是明智之举。一般而言，买房一方会要求房产中介机构提供服务，这些机构会安排房产的宣传和交易事宜。对买方而言，房产中介机构负责交易相关的协商工作。

买方也会要求有经验的律师来准备相关文件，并实际地参与房产的转让，即产权让与程序。产权让与程序可能既耗时又复杂，但又是必经程序，目的是保障购买房产一方的权益。在爱尔兰，房产所有权是一个复杂的问题，购置房产是人生中最大额的购买经历。以正确且专业的方式进行该大宗购买是至关重要的。

显而易见，第一步是买房一方在设法购置房产时必须要认真考虑预算问题。必须要考虑的花费有房产自身的价格（包括抵押或到期赎回现有房产获得的资金）、印花税、工程师或建筑师报告费（如有要求）、房产中介费、登记费以及律师费。第二步是在预算内考虑房产，找出若干个符合购房一方需要的选择，从中做出决定。一旦决定继续购买房产并已获得贷款批准，买房一方应该向房产中介机构支付预定金。在爱尔兰，预定金一般在3000欧元到5000欧元之间，具体取决于房产的购买价。一般情况下在合同签订之时要返还预定金，但要明确的一点是，返还还必须发生在款项支付之前。房产中介机构收到预定金后会出具一纸文书确认销售细节（协商的价格、律师的身份、约定的价格、截止日期等）。

之后，卖方/出售方的律师会起草并确认合同，一式两份，和所有权证书/土地登记证一起送至买方。买方如果需要抵押贷款，应该在此时定妥贷款文件，以供签署合同。要注意的是，抵押人在授予抵押时一般都要求抵押贷款保证/人身保险，这是一种保证方式，如果抵押人去世的话，这种保证方式会确保解除抵押贷款。抵押贷款办妥后（如有需要），买方的律师会审核合同，之后买方会到律师事务所签署合同，并支付定金（通常为购买价的10%，略低于预定金）。然后，买方律师和卖方/出售方律师交换合同，至此合同在双方当事人之间具有法律约束力。必须注意一点，双方在签署合同之后要实际履行，一方在此阶段可以通过法律程序强制对方履行合同。在此阶段各方只有在非常特殊的情形下才可违背已签订的合同，这时律师能够提供意见。

此时，买方律师必须提交所有权请购单，这是有关所有权和与房产有关的问题的调查表。卖方律师会对所有权请购单做出回应，一般情况下，提出的任何问题都可以由双方律师解决。对于新房产而言，卖方/出售方律师通常担任建造人的角色，房子建成后，建造人发出完工通知，要求必须在特定时间内完成交易。收到建造人的完工通知后，潜在的买方要对房产进行检查，其中包括一个正式调查。检查完毕后，买方通知其律师，交易进入收盘阶段。

满足所有请购单且处理完所有未解决问题之后，双方律师会在买方律师的事务所安排一次会面，解决收盘（买卖正式结束）问题。买方应该确保其在该日能够交纳购房全款。买方律师会证实一份声明，列举出完成交易所需要的钱款以及相应的律师费（包括在房产登记部门登记房产所花费的登记费用），这样款项能够提前结清。收盘之时，所有的所有权文件、钥匙都要经过检查并提交，购房余款也要结清。

交易完成后，买方必须签署购买协议，该文书仅在收盘之时提交至买方律师，收盘之前不能签字。买方必须在收盘后马上签署该协议，买方律师会在购买协议和抵押贷款文书上盖章，然后在房产登记部门进行登记。登记会花费一些时日，且法定所有权变更登记也会花费一些时间，但法定所有权在购买结束之时已经转移。应该注意，购买房产时需要抵押贷款，所有权证一般由抵押人留存。

上述仅是有关程序的概述，但值得关注的是，在爱尔兰法定所有权的转移只能由有相关资格的律师进行，一部分原因是由于该程序的复杂性，也有很多地方需要律师签名的缘故，当然还有一个原因是律师的专业性在评估房产的有效所有权方面是至关重要的。虽然爱尔兰的房价已经大幅下降，但是在购置房产时，如果操作不当，不够谨慎的买方仍有可能遭受巨大经济损失。

如果你打算在爱尔兰或在国外购置房产并有相关疑问（或者任何其它法律问题），请和克林斯克劳力律师行团队的成员联系以安排会面，预约电话01-8174210（英文） 087-7859392（中文）我们的新址在都柏林8区: 2A Christchurch Hall, High Street, Dublin 8 。